12月16日，中共深圳市深汕特别合作区工作委员会、深汕特别合作区管理委员会等党政机构正式揭牌。
外界普遍认为，这是深汕合作区体制机制调整后的标志性事件，意味着未来合作区将告别深圳、汕尾两市共管模式，改由深圳全面主导合作区。
深汕合作区的加快推进，为面临土地瓶颈问题的深圳楼市带来较大想象空间，在过去一年里，这块“飞地”地价攀升，为处在下行周期的深圳楼市带来了一股暖流。
不过，多位专家在接受时代财经采访时表示，对“飞地”楼市不应盲目乐观，深汕合作区的楼市前景还应看未来产业进驻的情况。
“齐抓共管”失效
其实深汕合作区起初并不被楼市看好。
这块位于汕尾境内、面积达468.3平方公里的土地，和深圳市中心相距约100公里，中间隔着惠州。2008年，在广东省“腾龙换鸟”的战略下，这里早是深圳（汕尾）产业转移工业园。
到了2011年，经广东省政府协调，深圳、汕尾两市将产业转移工业园升级为深汕特别合作区，合作区党工委、管委会为省委、省政府派出机构，且享有地级市一级管理权限。按照当时的规定，深圳、汕尾两市共同管理合作区，其中深圳主导经济管理和建设，汕尾负责征地拆迁和社会事务。
“从省里的初衷看，是希望引导深圳的投资进入汕尾这个贫困地区，带动汕尾经济的发展，显然，当时的深汕合作区具有鲜明的扶贫性质。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。
但后来深汕合作区的发展并不尽如人意。
宋丁认为，从2011年到2017年，深汕合作区几乎没有什么实质性发展，其根源就是深圳、汕尾两地“齐抓共管”的管理模式，这实际上是导致谁也不管，谁都管不了。
深汕合作区被当作深圳“飞地”是从2017年开始的。
根据2017年9月广东省发布的《关于深汕特别合作区体制机制调整方案的批复》，深圳要强化合作区的支持，按照“10+1”（深圳10个区+深汕合作区）模式，将合作区打造成为深圳主导的经济功能区。
随之而来的配套政策是，深汕合作区政府投资项目被列入深圳市本级的政府投资事权，合作区的土地利用总体规划由深圳市统一编制，合作区的土地出让金也由深圳统一管理，且扣除政策性刚性支出和土地征收投入后，全额返还给合作区。
不仅如此，上述文件还显示，合作区将被纳入深圳国家自主创新示范区规划建设，这意味着将有“国字号”政策继续降临该区域。今年8月，深圳市副市长王立新表示，目前深圳正在规划专线高铁和高速公路直通深汕合作区，合作区的居民也将全部转成深圳户籍。
此外，根据深汕特别合作区管理委员会发布的规划显示，到2035年，合作区规划人口达到150万。若按目前合作区7.5万人的规模计算，未来18年内，深汕合作区至少要新增人口142万，这一新增人口规模，接近目前深圳南山区的常住人口规模。
机遇，风险？
由于深圳约1996平方公里的辖区面积，只有北京的八分之一，上海和广州的三分之一，深圳面临的土地问题更为突出。
《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》显示，“十三五”期间深圳仅有87平方公里的新增建设用地指标。而占地468平方公里的深汕合作区，至少可以为深圳带来145平方公里的建设用地，这一面积相当于深圳福田与罗湖两区之和。
因此，可观的建设用地指标、层层加码的支持政策，以及充满想象力的规划人口，瞬间让深汕合作区成了楼市“热土”。
据每日经济新闻报道，随着深汕合作区建设步伐的加快，2017年区域内房价从3000元/平方米一下涨到了6000元/平方米左右，涨幅。地价也随之飞涨，以鹅埠镇东寨住宅用地价格为例，过去不到3000元/平方米价格，到了中介挂牌时达到1.1万元/平方米。
“单纯从汕尾的角度看，随着深汕合作区产业的进驻、就业人员的增加，肯定会有新的购买力进入，继而进一步推高当地房价，当然也有投资客在这里提前布局。” 雅卓地产经济研究院院长邓浩志在接受时代财经采访时表示，不论是量还是价，随着深汕合作区的持续推进，该区域的楼市将随之上扬。
工商联房地产商会理事吴新坚向时代财经表示，人口数量的增加和产业转移发展，有利于深汕合作区楼市的长远增长。
此外，政策宽松也成为外界看好深汕合作区的一个因素。由于深圳今年的“二次房改”政策，将保障性住房与商品住房的比例设定在6：4，极大地压缩了商品房市场空间；而“731”新政暂停了企事业单位等法人单位购买商品房资格，并提出居民家庭新购买商品住房3年限售，离婚2年内申请住房贷款，首付款比例不低于70%。种种严格的调控政策，让深圳购房者进入观望阶段。
深汕合作区则不然。“合作区的产业发展归深圳管理，但其行政区划还是属于汕尾，所以楼市调控政策还是由汕尾来定，因此政策肯定会比深圳宽松。”邓浩志说。
不过，吴新坚强调，不应该盲目乐观。“作为四线半城市，房价上涨可能导致刚需性购买群体购买力不足，成交量乏力，而当地土地供应量增长过快，也让投资者入市信心不足。”
邓浩志也提醒，按照政策规划，深汕合作区将是深圳产业拓展支撑区，珠三角产业转移协作区。“从定位来看，制造业将会被放在深汕合作区，而这类企业多对工人提供住宿，因此商品房的需求并不大。”他认为，未来深汕合作区楼市的需求和价格，要看具体产业进驻的情况。
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