2019年的房地产市场要比2018年更加复杂一些，原因在哪里？随着2018年落实房子是用来住的而不是用来炒的这个定位更加深入，2019年市场将发生一些微妙的变化，而这种变化也是调控的成果。在严格落实房住不炒的基础上，楼市调控微调将成为常态性政策，于是摆在购房者面前的是一个需要动点脑子的市场。
回顾2018年的房地产市场，这是一个容易让人误会的市场，一二线城市楼市的降温与三四线城市市场的火热很容易把购房者带到沟里，其实这背后的逻辑需要看清楚。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2018年12月，100个重点城市二手住宅挂牌均价为15060元/平米，环比下跌1.36%，这已经是二手房挂牌价格连续四个月下跌。一二线城市二手房交易市场持续下行，三四线城市也加入下跌行列，房价上涨的城市则屈指可数。
这是年底的表现，但是过去的市场可不是如此，三四线城市可是比一二线城市火爆得多。如今多少有了点我要表达的意思的苗头，相信2019年三四线城市你才会看清。
易居房地产研究院9日发布的一份研究报告称，2018年全年，中国受监测的40个城市新建商品住宅成交面积同比增长8.8%。其中北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比下降4.6%，二线城市同比增长3.4%，三四线城市同比增长27.3%。去年，40城楼市成交面积的增长贡献主要来自三四线城市。
是不是觉得三四线城市正火爆，我们就应该把所有的精力都投向这里？我一向强调，一二线城市房价大局已定，不太可能持续下跌，因为有人口和资源支撑，而且调控也不允许房价出现大幅下跌。回落只是让房价更稳定。特别是一直紧绷的调控有望适度放松，特别是在成交方面，一二线城市有望回暖，尤其二手房。但指望房价大幅上涨不太可能。无论房价涨跌都不要奇怪，因为有稳在保底。
而三四线城市则不一样，三四线城市的火爆并不具备可持续性，大多来自于一二线城市调控的严厉挤出效应，还有就是地方城市的棚改货币化政策刺激。然而2018年各种利好都在相继退出，几乎全都是利空，而且越收越紧。连一二线城市房价都会降，三四线城市为什么不能降？
所以说，一句话，一二线城市房价回落不应该阻止你买房的脚步，而三四线城市的市场火爆也不应该成为你抢房的理由。
购房者高度警惕！
一线城市当前成交量其实已经处于历史低位，下跌空间相当有限。起步较晚的三四线城市过去成交异常火热，到年底才有降温迹象，如果不降温危险会更大。因为需求透支，后续成交量面临较大的下跌风险。为什么？因为它根本就撑不起来，成了有价无市的市场，别说你将来卖不出去，往外出租都很难。
央行参事盛松成近日表示，房价越涨越高，要非常警惕三四线楼市风险。近一两年首次出现三四线城市房价大幅度上涨，市场热度反超一二线城市，增速很高。由于一线城市压得厉害，房地产企业要活下去，就有大量资金流向三四线城市，三四线城市地方很愿意配合，再加上一系列政策，三四线城市房价2017、2018年快速上涨，为什么预防风险？因为三四线城市一分为二，中国县有2200个，其中相当大一部分是远离中心城区，人口会向大城市集中，所以如果三四线城市人口流失，而现在房价搞得很高，后结果在上海15万不是泡泡，在三四线城市15000都可能是泡泡。所以要非常注重三四线城市风险。
购房者千万别再抱有抄底心态冲向三四线城市，当然如果你是自住刚需那就另当别论，从房子的品质和地段配套去多多考虑，总之，很多三四线城市如果不能稳步回归那就更加危险了。
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